雅居乐二代创业做地产 陈思铭如何撕掉父辈的标签

 “景业名邦是独立运营的公司,与雅居乐在行业内是公平竞争关系,都要面向市场,未来也不排除合作。” 2020年1…

 “景业名邦是独立运营的公司,与雅居乐在行业内是公平竞争关系,都要面向市场,未来也不排除合作。”

2020年1月3日,景业名邦集团控股有限公司(02231.HK,以下简称“景业名邦”)第一次在公开场合上解释了自己与雅居乐之间的关系,同时也释放了未来将弯道超车机会押在旧改业务的战略。

关于景业名邦和雅居乐的这层关系,过去半年内外界的质疑五花八门。

斗转星移,短短两三年时间,房地产企业们的对手已悄然换了模样。一批85后的“地产二代”站到企业舞台的中央,他们或接过父辈手中的权杖,或别立门户。

景业名邦的执行董事兼主席陈思铭属于后者,他掌舵下的这家公司,在2019年12月底刚刚撬开港股IPO的大门,成为最年轻、也最速成的上市房企。

景业名邦全球发售认购名单里,既有吉利汽车行政总裁桂生悦、英皇集团主席杨受成等非地产身影,也包含了富力地产董事长李思廉、合景泰富董事长孔健岷及时代中国控股主席岑钊雄等粤系开发商大佬的名字。

如果从规模来判断,景业名邦可以定义为一家小房企:过去三年时间,营收规模突破10亿元,贡献最大的物业开发业务中,仅景业荔都和景业清水湾3号两个项目纳入结转。

然而外界更多将目光投注在陈思铭的另一个身份——雅居乐“二代”,雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林的侄子、副主席兼非执行董事陈卓贤的儿子。在景业名邦过往发展的点点滴滴中,雅居乐的痕迹不时充斥其间。

但在成功上市之后,陈思铭和他的景业名邦,似乎更希望摆脱“二代”帽子。

创业之路

一切进展得颇为顺利。

从2019年6月18日递交上市申请书到11月15日通过上市聆讯,再到11月25日全球发售,赶在 2019年末,景业名邦在港交所敲响了上市钟声。

不到半年,景业名邦创下开发商最快上市记录,被放到聚光灯下的第一主角是陈思铭。

地产一代企业家逐渐老去,越来越多的“地产二代”走向前台。王思聪(万达),许世坛(世茂),杨惠妍(碧桂园),孙喆一(融创),郭晓群(佳兆业)。

陈思铭选择了另起炉灶,这位刚过而立之年的“85后”,2011年7月从澳大利亚格里菲斯大学本科毕业,2013年便创立景业名邦的前身景业控股。

根据招股书,景业名邦业务主要包括物业开发、酒店营运、商业物业投资、物业管理四大块,其中物业开发收入占比超过90%。

创业至今,陈思铭在地产领域摸爬滚打逾5年,主要负责制定公司发展战略、确立整体业务、营运及管理方向和项目投资策略,分管设计中心、财务中心及审计监督中心等部门。

一旦被贴上“二代”标签,他们始终被父辈的光环笼罩着,背后有庞大家族资产支撑,但凡做起生意,外界总不避免会将他(她)与父辈基业联系到一起。

陈思铭掌舵的景业名邦也不例外,五个多月上市历程,外界最关心的是与雅居乐的关系。虽然对外称独立发展,但总有一些细枝末节指向景业名邦和雅居乐之间关系密切。

招股书显示,景业名邦创立的初步资金由陈思铭家庭资源提供;景业名邦在内地的总部,是向雅居乐租用;除了陈思铭,景业名邦5名执行董事悉数是雅居乐老臣;高管团队中,也有2名曾多年任职雅居乐。

景业名邦主要收入来自海南陵水的景业清水湾3号项目,2018年该项目实现收益11.56亿元,占景业名邦营收比高达92.8%;2019年上半年,该项目以3.01亿元贡献了42.3%收入。

景业清水湾3号一至三期相关土地是2014年9月陈思铭通过收购亲属郑玉娟、陈少娥手中的海南景业股权所得;2017年2月,海南景业又以招拍挂方式拿下景业清水湾3号六至七期地块。

截至目前,景业名邦的项目分布在四个省份,除了海南,云南也是重点布局的一个区域。位于云南腾冲的景业高黎贡小镇,总占地面积达到25.20万平方米,共分三期开发,其中一期与二期已陆续在2018年11月和2019年12月开始预售。

无论是海南清水湾,还是云南腾冲,两地都是雅居乐重仓区域。各式疑问从四面八方涌来,陈思铭坦然应对,他曾说,景业名邦的主席与雅居乐当然有关系,因为我爸爸就是雅居乐的副主席。

2019年12月5日,景业名邦上市的钟声在港交所回荡时,陈思铭身边站着一排前来捧场的陈氏家族成员,陈卓林、陈卓贤等五兄弟悉数到齐。

不过,这位年轻的“地产二代”,更渴望褪去父辈的光环,创造属于自己的标签。

“景业名邦与雅居乐都是上市房企,在行业内公平竞争,并且都要面向市场。”2020年1月,在一场交流会上,景业名邦执行总裁刘华锡这样来解释两家公司之间的关系:“比如在海南的清水湾,我们与雅居乐是竞争关系,同个区域内,竞争对手还有碧桂园、绿城、富力;在云南腾冲,我们跟雅居乐同样要互相竞争,附近还有宝能开发的项目,以及其他知名房企的楼盘。”

刘华锡说,房地产市场分分合合,房企之间的关系要依据项目具体情况而定。景业名邦也正与一些房企展开合作,比如在海南,景业名邦就与合景泰富达成合作,“未来不排除我们与雅居乐合作的可能性。”

弯道超车

聚光灯下的景业名邦,成立6年,2016-2019年上半年,营业收入分别为6.41亿元、8.38亿元、13.29亿元、7.62亿元;对应毛利分别为1.64亿元、2.70亿元、5.13亿元、3.96亿元。

其中来自物业开发业务的收入分别是6.25亿元、7.83亿元、12.45亿元、7.13亿元;对应年内溢利分别是8451万元、8608万元、3.81亿元、1.81亿元。招股书显示,截至2019年9月,景业名邦土地储备约299.30万平方米。

2019年年8月举行的中期业绩会上,恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧曾经讲过一轮“行业天花板论”。他说,中国房地产市场总体销量在12-15万亿元区间波动。2006年中国前十大地产商的市场份额大概占4.7%左右,到2018年底上升到26%,前三房企份额12.6%。2019年以来,房地产行业集中度还在继续上升,一年增长3%- 4%。这个集中度的变化主要表现在小企业的消亡,大企业的扩张。

聚焦到景业名邦,无论从营收、盈利,还是土储,这家房企都在小规模范畴。恰恰是这样的规模,景业名邦成为港股IPO中历时最短的“后起之秀”。

刘华锡将原因归结于董事局高瞻远瞩的设计与安排,一方面景业名邦在创立初选择香港作为公司注册地,没有其他通过离岸公司控制内地资产的重组烦恼。

另一方面,港股IPO过程中要求企业内部文件、运营数据、报审报批证件等资料建立一个数据库,以供律师团队随时查阅。景业名邦一直坚持合规发展,因此顺利通过了上市检查。

成功获取港股“通行证”并不代表景业名邦打响规模之战,它仍将目标定在做一家小地产公司。相比不断通过提升负债率获取土地追求快速扩张,景业名邦更愿意通过优化产品,加速销售回款来提高营业收入。

陈思铭和高管团队对战略相对清晰。在招股书中,景业名邦提到开发选址标准,一般选择认为有高增长前景,临近一线城市的卫星城市以及二三线城市的土地进行开发。

“但到了现在这个阶段,不管是一线城市还是二线城市,抑或是三线城市,其实已经全部被前50强房企占据了。”刘华锡对眼前的挑战直言不讳,他说,在景业名邦每个产品的当地房地产市场上,都面临着和TOP50乃至TOP100竞争。

如何在激烈竞争中脱颖而出?景业名邦走的路线与大房企规模化复制截然不同,所到之处的项目,都根据当地居住习惯、客户需求进行产品打造。不同区域呈现的个性化产品,是景业名邦现阶段区别其他房企的竞争力所在。

“是不是接下来不会考虑规模扩张?”当经济观察网记者向刘华锡抛出这个问题时,他表示,每家企业都有做大做强的梦,一两天、一两年时间很难实现,所以先做好,才能做到大而强。“按照目前的市场体量,我们求规模也不太现实。随机应变做好自己产品才是生存之道。”

景业名邦并非没有追求规模的“野心”,其将弯道超车机会押在旧改上。现有项目中,景业名邦大厦、广州亚运城项目以及清远市金雄项目都属于城市更新。刘华锡透露,日后会把大部分精力放到旧改上,现在正跟进广州黄埔区的几个旧村项目。

旧改的优势在于楼面地价低于公开招拍挂,在过去发展中,依托传统招拍挂、合作、收并购、城市更新、旧改等方式,虽然获取的土储规模不多,但截至2019年9月,景业名邦的平均拿地成本仅942元/平方米。

按照刘华锡提供的数据,景业名邦销售均价维持在9100元/平方米左右,这意味着,景业名邦拿地成本相当于售价10%左右。

“我们体量不是很大,如果旧改项目能够产生贡献,规模扩张就会快很多,这是弯道超车一个很重要的策略。”刘华锡指出。

一个不容忽视的难题是,旧改本身是一项技术含量非常高的业务,需要培养一批足够专业的团队进行运作。

刘华锡举了一个例子,旧村改造前期首先要判断村子情况,包括建筑密度、可建土地面积等指标,测算最终建出来的面积能否覆盖住前期成本。整个旧村项目能都算得过账,一定是经过多轮摸查,渗透,并且还需要足够的谈判能力跟村民达成拆补协议。

关于作者: 麻辣财经

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