杭州滨江地块(滨江集团拍钱江世纪)

经济 (86) 1个月前

21世纪经济报道唐绍奎上海报道

在杭州地产圈,有两家房企颇具传奇色彩。长期以来,业内人士对绿城中国(03900.HK)这几年的大起大落议论纷纷,也感慨滨江集团(002244。SZ)几次试图走出杭州的舒适区。

最终,他留在了杭州,选择了深耕杭州。6月30日,杭州第二场土拍落下帷幕,45宗土地以557.1亿元拍出,其中滨江集团出资225亿元。这次滨江集团拿了12块地,比第一轮集中供地投资184亿买11块地多了一块。随着一些收购和兼并项目,滨江集团今年上半年在杭州土地市场的投资超过400亿元。

戏剧性的是,不久前,滨江集团创始人齐金星刚刚在一次抽奖中回家空。这一次,杭州的土地市场可谓是全能。你不觉得想买自己开发的楼盘却买不到的“齐老板”想拍更多的地块,说不定他的中奖概率会变高呢?

感情归感情,生意归生意。回顾杭州此轮土地拍卖的细节,可以看出滨江集团“入市不会亏本”。本次土地拍卖,杭州共拿出45幅地块,起拍价529.5亿元,无论从供地结构还是利润空来看,都弱于第一轮集中供地。

从供地结构来看,摇号热点板块供地减少,核心板块地块占比下降,低密度地块增加。1.5容积率以下地块比例达到30%。这些地块分布在胡翔新城、休闲森林、未来科技城等板块,高价位低密度产品的市场接受度将受到考验。但对于滨江集团来说,恰恰有产品优势。例如,滨江集团在胡翔板块开发了多个高端项目。胡翔一号、湘湖、胡翔河源已经形成板块效应,在集群效应下投资开发风险会降低。

根据中央人民医院的测算,位于低密度板块的这些地块,平均初始预期利润率为13.9%。相比第一轮集中供地时位于同一区域的地块12.3%的利润率,利润空有些放大。但热点板块的土地利润空有所收窄。对于以成本控制著称的滨江集团来说,也是实现业绩诉求的契机。

同策研究院高级分析师肖云翔指出,从封顶率和底价成交地块数量来看,杭州第二轮集中供地没有第一轮火爆,可能与地块布局和房企对后市的信心有关;虽然有央企和大型房企参与,但也只是拿下了少部分地块。当地民营企业和城投企业是此轮土地拍卖的最大受益者。但市区热点地块竞争激烈。

因此,在拍卖前,需要长期保持市场占有率的滨江集团一口气注册了24宗地块。在6月30日的拍卖现场,12幅地块触及停底价,进入一次性报价和摇号,占比26%,其中滨江集团入围8幅地块,最终竞得2幅;在溢价出让的10宗地块和底价出让的23宗地块中,滨江集团独抢8宗,还分别与金辉世纪、钱江地产联合拿地1宗。

一天拍下12块地,用“最大赢家”这个词来形容滨江集团,在杭州本地拍卖新闻中已经司空见惯。事实上,整个2022年,在大部分同行忙着集资还债的时候,滨江集团却在忙着花钱拿地。杭州第一轮集中供地前,滨江集团从杭州海明雅苑项目合作方新希望地产、新城控股接手66%股权;在杭州首轮集中供地耗资184亿元后,滨江集团在阳光城以56.32亿元获得浙江永康6块土地。

市场不禁要问,滨江集团的钱从哪里来?2021年,滨江集团归母净利润30.27亿元。抛开公司经营需要,显然滨江集团的发展还是要靠高杠杆。有融资成本优势的滨江集团平均融资成本确实在下降。2021年年报显示,2021年公司融资成本为4.9%,较去年末下降0.3%。

截至2021年底,滨江集团手头货币资金211.41亿元,短期债务139.96亿元,现金与短期债务之比为1.51倍。

看债券发行工具可以看出,滨江集团虽然没有发行美元债券,但持有120亿人民币债券。在流通的16只债券中,私募债券2只,中标债券6只,企业债券4只,短期债券4只。其中,3笔短期借款将于今年7月、8月和12月到期,债券余额合计27.9亿元。

从这点来看,滨江集团的偿债压力并不大,而且在此轮调控中,深耕杭州市场的效果明显。在中指院刚刚发布的2022年上半年房地产销售排行榜中,滨江集团以683.9亿元排名第13位,比去年同期前进了约10位。

但杭州的路还要深耕多久,可能是滨江集团下一步要琢磨的熟悉的路。一直以来,杭州市场都是以民营企业为主。但这两年,市场也发生了变化。2021年之前,杭州土地拍卖中,民营企业拿地份额持续在60%以上。2021年杭州首轮土地供应集中,90多家房企参与竞拍,其中40多家为民营企业,拿地296.5亿,占比36%。杭州政府对土地供应节奏的控制也影响了民营企业的参与。

据中指院测算,从2021年第三轮集中供地到2022年第一轮集中供地,将有4个月的间隔,整个杭州市场将获得750亿元的销售回款;2022年,从第一轮集中供地到第二轮集中供地,间隔仅2个月,销售回款已大幅缩减至377亿,新房库存增加300万平方米。大部分民企此时也在控制拿地节奏。滨江集团逆势增持,后续营销压力也可想而知。

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