五宗摇号两宗流拍,深圳第二轮集中供地冷热分化

经济 (114) 7天前

21世纪经济报道记者吴书颖深圳报道

今年深圳第二轮集中供地在很多人的眼中顺利落幕。

2022年8月4日,深圳第二轮集中供地顺利结束,最终14宗地块成功出让。其中9宗地块溢价见顶,5宗进入摇号阶段,共成交339.32亿元。规划建筑面积共成交158万平方米,平均溢价率9.33%,有两次拍卖。

拿地主体有望,注册主体很少见到民企,国企央企有保障。

其中,华润置地及其联合体参与了14宗地块的竞拍,最终竞得龙华智敏、龙岗龙城、坪山世景、光明凤凰等4宗地块,总价118.77亿元;招商蛇口、越秀地产各有2个土地户口;此外,特发、中海、联发、保利地产、深铁+深业联合体也各获得一块土地。

广东省城市规划院住宅政策研究中心首席研究员李分析,深圳此轮集中供地出让结果略超预期,9宗地块溢价见顶,5宗进入摇号程序,显示出开发商对深圳土地市场的争夺依然激烈。

李指出,这主要是由于相对优质的土地在这一轮。南山、宝安、龙华等区域的地块为核心,周边配套和交通条件相对较好。未来生产的新房会受到市场的欢迎。平均楼面价超过2万元(23481元/平方米),高于前几轮楼面价,但溢价率低于去年前两批,可见地块优越,性价比高。

虽然热门地块得到了一定程度的追捧,但最终的结果还是让市场读来有点冷,房企的谨慎得到了充分体现。

其实深圳这一轮集中供地的诚意还是可以接受的,规则也做了优化。比如提高了部分项目的销售限价,给市场带来了一些乐观预期,增加了房企的利润空。

然而,在这一轮集中供地中,两宗拍卖地块的出现仍然出乎市场意料。

自实行集中供地以来,深圳一直保持着一定的热度。甚至在去年年底市场温度骤然下降,各地拍卖潮涌动的情况下,也有可能走出独立行情。但这一轮集中供地,出现了两宗地块无报价,说明房企越来越理性,即使热点城市也不追赶。

这两个拍品分别位于新安、宝安、坪山井。

从出让条件来看,宝安新安地块写字楼和商业占比过半,未来经营困难,可能是其被拍卖的主要原因;但坪山石井因为地理位置的原因,在深圳并不是热门区域,所以受到了冷遇。

嘉里深交所总经理陈洪海指出,“这一轮土拍分化明显。前海地块等核心地块被多家房企参与,报价迅速封顶,进入摇号阶段。同时,此轮土拍也出现了浮拍现象,有两块地流拍失败。”

陈洪海继续表示,从深圳这一轮土地拍卖可以发现,目前房地产企业的拿地逻辑更加精细化,从聚焦核心城区到核心区域,再到更加聚焦核心板块。在深圳这样的热点核心一线城市也是如此。

克而瑞研究中心也得出结论,整体来看,与第一轮的“火热”相比,深圳今年第二轮土拍得到了回调,逐渐回归理性。但事实上,虽然此轮土地拍卖的主力仍是国企,但品牌、规模房企在拿地房企中的占比更高,土地拍卖进一步回归市场化。

土地市场作为晴雨表,反映了当前房地产市场的表现。

根据乐友家发布的数据,今年7月,深圳新房供应量较6月有所下降,新增预售面积55.5万平方米,预售套数6364套,环比下降8%。连续两个月新房预售量突破6000套,库存面积升至308.3万平方米,去化周期也超过11个月。

二手房方面,今年7月,深圳二手房成交2039套,环比下降9%;二手房价下降明显,环比下降3%,同比下降1%。

不过,随着今年下半年深圳迎来新房入市高峰期,这种情况可能会有所改变。

据深圳柯睿的分析,今年深圳出台的房地产政策较少。目前房贷利率较以往有所下调。下半年是开发商推售楼盘的高峰期。预计下半年买家在市场信心增强的情况下会积极入市。对于开发商来说,限价的提高让开发商有了更多的利润空,增强了他们拿地的信心,有利于住房回归产品本质。

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