物企中报|明年1亿平方米在管目标不改,越秀服务零负债轻装上阵

经济 | 2022-08-12 10:11:43| 66

21世纪经济报道记者吴书颖广州报道

在目前的市场环境下,早早交卷的物业公司业绩不会太差,越秀服务2022年中期财报就证明了这一点。

2022年8月11日,越秀服务发布2022年中期报告。中报显示,今年上半年,越秀服务实现营业收入10.9亿元,同比增长13.8%;归母净利润约2.11亿元,同比增长18.6%。两者同比都有两位数的增长。

保持良好的增长速度,是越秀服务管理面积增加、服务客户增长和增值服务良好发展势头共同作用的结果。

中报显示,2022年,越秀非商业物业管理及增值服务收入8.11亿元,同比增长19.5%。其中,物业管理服务收入达到3.95亿元,同比增长32.9%,占总收入的36.2%。

此外,越秀服务的增值服务表现也较为突出,其中社区增值服务收入同比增长32.2%至2.44亿元,占总收入的22.4%;非自有增值服务占总收入的15.8%。

增值服务是近年来物业企业努力的方向。然而,由于商业模式和用户偏好的影响,大多数物业企业在这方面并没有太大的成就,但越秀服务相当看好这一领域。

越秀服务非执行董事兼董事局主席LAM Raymond表示,今年越秀服务的新零售业务和中介经济领域的增值业务增长良好。“今年下半年,我们将进一步加强产品打造,包括设立社区前置仓等。以进一步提升新零售业务对营收和利润的贡献。”

越秀服务引以为傲的TOD业务也在今年上半年取得进展。

今年以来,越秀服务先后中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线,实现了TOD综合物业管理走向全国、承接大湾区以外地铁项目的突破。

截至2022年6月30日,越秀服务TOD管理面积657万平方米,签约面积658万平方米,上半年新增签约面积46万平方米;TOD物业管理业务收入1.39亿元,同比增长18.9%,占总收入的12.7%。

在利润率表现方面,越秀服务今年上半年毛利率为31.7%,维持在较高水平,但同比有所下降。

毛利率下降的原因主要是非商业板块的小幅下滑。越秀集团服务资本运营总监万解释称,下降的原因是越秀集团服务业务持续调整优化,加大提升服务品质的投入,而商业板块毛利率保持相对稳定。

其实作为服务行业,业内普遍的看法是,材料企业的毛利率在17%左右,是比较合理的水平。基于此,越秀服务的毛利率处于合理区间的偏上水平。

当然,作为稳健的国企,越秀服务在资金上有充分的优势。

据万介绍,截至今年上半年,越秀服务没有银行贷款,现金充足,这也为越秀服务未来的业务拓展提供了有力的资金支持。

中报显示,2022年中期,越秀服务的手头现金为41.5亿元,期末经营性现金流为3.82亿元,资产负债率为43.2%。

虽然物业服务是轻资产行业,但越秀服务的这组数据依然是同行中最好的。因此,越秀服务在外联方面具有相当大的优势。

上市之初,越秀服务就提出了“三年管理面积一亿平方米”的目标。截至今年上半年,越秀服务管理面积4355万平方米,接近目标的一半。如果我们想实现目标,我们必须在未来一年半的时间里更加努力。

LAM Raymond对此颇有信心,并在业绩会上强调,越秀服会将继续保持2023年管理面积1亿平方米的目标。

从业绩来看,越秀服务在外展方面的成绩正在逐步显现。

截至今年上半年,越秀服务第三方外展签约面积达387万平方米,同比大幅增长151.0%;截至2022年6月30日,越秀服务管理项目286个,较2021年12月31日增加467万平方米。

LAM Raymond指出,向外扩张产生的收入将为今年下半年的收入做出贡献,增长目标不会低于全行业的平均水平。越秀服务在外展方面的目标是全年翻番至700万平方米。上半年新增对外拓展面积387万平方米,同比增长1.5倍。

根据LAM Raymond的分析,物业管理的市场份额仍然是分散的,整合空是巨大的。“随着房地产行业的分化,物业企业也会出现一些分化。行业内具有独立性的企业,包括外联能力相对较强、服务质量相对较好、品牌美誉度相对较高、财务运行相对稳健、现金流充裕的企业,会受到更多的关注。”

不过,尽管有扩张的意图,但今年上半年并没有合并越秀服务,因为目前市场上的潜在标的与越秀服务的预期仍有差距。

越秀服务执行董事、执行副总裁毛提到,MA市场整体估值确实在下降,比以前合理很多。但是,关于估值水平,买卖双方还是有一些利益和价值观上的差异。

然而,随着当前市场估值理性回归的加速,越秀服务未来仍有MA的可能。

“上半年,我们还基于审慎和审慎的策略积极推动并购。我们已经谈了几个,有些已经在投标了。从目前的情况来看,我们认为收购兼并应该是比往年更好的时机,我们会积极推进收购兼并,希望下半年尽快有目标落地。”

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