惠及存量!公积金贷款利率七年来首降 四季度有望迎来房贷降息潮

宏观 | 2022-10-04 18:48:15| 88

麻辣财经记者唐静北京报道

在5年期LPR年内三次下调、房贷利率下限两次下调后,备受关注的公积金贷款利率终于迎来了7年来的首次下调。

9月30日,中国人民银行决定,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

2015年,央行连续四次下调公积金贷款利率,累计下调首套个人住房公积金贷款利率1个百分点,其中5年以下(含5年)利率由3.75%调整为2.75%;5年期以上利率由4.25%下调至3.25%。

公积金贷款利率将调整浮动

“股票公积金贷款利率能下调吗?”家住北京的李先生看到有关政策的新闻时,第一反应就是提出这样一个问题。他几年前在北京买了房,用的是商业贷款和公积金贷款相结合的方式。LPR下调后,商业贷款利率也将下降。如果公积金贷款利率也能降低,也能减少一部分月供负担。

此前,麻辣财经记者报道,2021年,部分三线城市购房者在6.37%的高商贷利率站岗,商贷利率由“LPR+银行加分”组成。虽然LPR部分将根据重新定价周期(通常为一年)向下调整,但银行加分将始终取决于合同的签署。

记者了解到,与商业贷款利率的LPR部分一样,公积金贷款利率也将根据重新定价周期每年下调一次。北京公积金管理中心曾在官网“官民互动”栏目回复称,如遇国家利率调整,明年1月1日起调整存量住房公积金个人住房贷款利率;申请过程中的公积金贷款利率自贷款发放之日起调整。

北京住房公积金管理中心原回复如下:如遇国家利率调整,已发放1年以上的住房公积金个人住房贷款,当年内不调整利率,次年1月1日起调整。例如,借款人住房公积金个人住房贷款于2015年7月15日发放,2015年8月26日央行将贷款年利率由3.5%下调至3.25%,因此借款人自贷款发放之日起至2015年底的年利率为3.5%,自2016年1月1日起,贷款年利率为3.25%。

对已申请但尚未发放的住房公积金个人住房贷款,自贷款发放之日起执行调整后的贷款利率。例如,借款人于2015年8月15日申请住房公积金个人住房贷款,央行于2015年8月26日将贷款年利率由3.5%下调至3.25%。借款人的贷款发放日为2015年8月30日,因此自贷款发放日起,贷款年利率为3.25%。

“据我们了解,公积金贷款利率会有波动和调整,这其中也包括股票。次年1月1日为重新定价日。”东方金诚首席宏观分析师王庆告诉记者。

第四季度有望迎来房贷降息潮。

值得注意的是,监管层两天内密集发布三大重磅政策支持房地产市场。9月29日,中国人民银行、银监会逐步放宽部分城市首套住房贷款利率下限。9月30日,财政部和国家税务总局称之为支持居民改善住房条件。纳税人出售自有住房,并在出售现有住房后一年内在市场上重新购买住房的,对其出售现有住房已缴纳的个人所得税予以退税。9月30日,中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。

王庆认为,稳定楼市政策密集出台的一个重要背景是楼市“金九”成色不足。高频数据显示,9月30日新房销量与8月相比变化不大,楼市继续处于筑底阶段。促进房地产回暖正成为四季度稳增长、控风险的关键环节。

从王庆的判断来看,要看后期房地产恢复的状态,稳定楼市的力度还是比较大的空。其中,在近期银行存款利率大幅下调的带动下,即使四季度MLF利率不变,5年期LPR报价也有望进一步下调,从而带动房贷利率更全面的下降,进而推动楼市尽快在年底前后出现回暖趋势。

许多记者了解到,大多数房地产专业人士认为,按揭利率下调预计在今年第四季度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,取消房贷利率下限的政策出台后,银行和地方政府的自主权增加。四季度有望迎来新一轮房贷降息潮,有利于降低房贷成本,提振市场交易。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣学认为,当前楼市正在底部复苏,四季度降息有助于提振市场信心。预计10月新房成交同比转正,四季度楼市有望打破颓势,成为今年楼市高峰。

华夏研究院指数部市场研究总监陈文静对记者指出,今年6月以来,房地产市场仍处于深度调整阶段,市场预期较弱。所以早期的政策大多是在6-8月新房价格连续下降的城市实施的。但随着四季度市场的变化,对于面临市场压力的城市,政策执行过程中可能仍会有一些空。政策调整是一个动态的过程。未来不排除更多城市根据自身实际情况调整首套房贷利率下限的可能。

她还分析,取消房贷利率下限的政策具有明确的时效性,应在2022年底前实施,有利于各地及时落实相关措施,也有利于处于观望阶段的住房需求及时入市,提振市场活跃度,加速四季度房地产市场企稳。

对于未来政策的走向,RealData首席市场分析师徐小乐指出,目前市场对房地产市场的预期仍然较低,货币政策的传导机制在一定程度上受到限制。为了发挥定向降息的作用,需要从两个方面进一步开放:一是扩大对改善性购房需求的融资支持。不仅是首次购房者,“卖一送一”、“卖旧买新”的贷款利率也要下调。这是符合二三线城市住房消费实际的必要措施。如果定向降息效果不及预期,未来不排除二套房贷利率进一步放宽。

二是降低房企融资成本,提高融资能力。虽然平均贷款成本有所下降,但房地产企业尤其是民营房企的实际贷款成本仍然较高,银行和债券市场对民营房企贷款较为谨慎。期待政府进一步加大融资担保覆盖面,引导金融机构降低优质民营房企贷款成本,帮助房企修复债券市场信用,优化预售资金监管方式,修复资金链流通,改善消费市场预期。

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