8月楼市涨幅继续回落,深圳新房领涨二手房却连降4个月

热点 (20) 2021-09-15 07:22 星期三 2周前

下半年楼市寒意凸显,8月楼市迎来全面降温,“金九银十”成色也预期不足。

9月15日上午,国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示,8月70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

8月统计局监测的70城中,新房价格环比涨幅前五城市排名为:深圳(1%)、青岛(0.8%)、重庆(0.8%)、 乌鲁木齐(0.8%)、 西安(0.7%)。二手房房价领涨全国的是海口(0.8%)。

深圳8月新房价格虽领涨全国,但二手房在政策调控下不断下滑,已连续4个月下降,8月环比下降0.4%。

海南自贸港建设红利进一步推涨海口楼市。国家统计局公布的7月70城房价数据就显示,海口新房、二手房价格环比涨幅均居70城之首,领涨全国楼市,新房价格环比上涨1%,二手房价格环比上涨1.3%。

新房价格环比跌幅较大的是,唐山和秦皇岛,均较上月下跌了0.6%。二手房价格环比跌幅最大的是昆明和南充,均较上月下跌了0.6%。

下半年以来,不少三四线城市打响房价保卫战,“限跌令”频出,唐山也是其中一个。8月13日,针对恶意降价,唐山市政府召开房地产企业座谈会,约谈了华润置地、中海、万科、龙湖、荣盛、融创、金茂、新城以及唐山本地的天壤、翌邦共10家房企负责人。从数据来看,最近两个月唐山新房价格确实有所下滑,其7月新建商品住宅销售价格环比下降0.4%。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,2021年8月,各地全面落实房地产长效机制,持续加强房地产市场调控,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或继续下降。

数据显示,8月,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%,广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%,涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点;深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。

二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手住宅销售价格环比下降0.1%,连续两个月下降。

从统计局公布的数据来看,不少业内人士均认为,楼市降温态势已经明确,市场预期开始转向,这也预示着今年“金九银十”的热度亦会保持下滑态势,同比去年会出现明显降温。

58安居客房产研究院分院院长张波称,二手住宅本身更能反映市场真实热度。除了连续四个月下降的深圳,其他三个城市也是在调控补丁不断加码的背景下,房价虽有上涨,但上涨力度明显趋弱,市场成交量开始出现萎缩,预示着下一步房价会上涨乏力。

他进一步分析称,二线城市中,宁波、南宁、昆明、贵阳等地的二手市场已经开始转跌,结合部分城市已经出台的“限跌令”来看,未来房价下行压力增大的城市数量会不断增多。同时也可以关注到,一二手房环比涨幅超过0.5%的城市寥寥无几,这也是楼市下一步市场风格转变的重要关注点。

“销售端下行并持续向价格端传递,8月新房房价涨幅继续缩小,二手房房价整体止涨转跌。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示:“年底前市场仍有向下调整的压力。市场预期持续减弱,8月新房市场带看活跃度持续下降,需求端保持观望,市场成交量价保持向下调整。二手房市场景气度降至23,创下2019年以来最低水平,接近市场转冷的警戒线。”

根据他的具体分析,新房方面,据监测一、二线主要城市新房项目开盘去化率保持回落,8月降至年内最低值50%,逼近2020年一季度疫情刚发生时情形;从成交情况看,监测的重点66城市新房成交量连续环比下降,8月成交水平较去年、2019年同期均下降;新房价格环比下跌城市数量也增多,广州自去年4月以来首次下跌。

二手房方面,重点50城市二手房成交量连续多月环比下降,9成以上的城市二手房成交量同环比均下降,上海、杭州等重点城市同环比降幅均较大;价格下跌城市数量增多,深圳二手房房价连续4个月下跌,徐州、银川、金华等城市也出现下跌。

许小乐称,市场降温的原因有3个:一是调控持续加码,广州、合肥等重点城市出台二手房指导价,上海二手房贷款执行“三价就低”,提高购房成本;北京、杭州、合肥、西安等限购、限售以及学区房调控收紧,减少购房资格。二是信贷环境收紧,房贷加息、放款慢甚至银行不接单等城市增多。三是市场下行期,需求端观望情绪加重,入市更谨慎。

对比来看,二手房市场调整幅度超过新房。一方面二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大,另一方面,市场下行的预期在二手房市场传递的更快,相对而言,重点城市新房限价下仍存在一二手倒挂,吸引购房需求转向新房市场。

根据目前的市场情况,二手房已确定性进入降温通道。

“这是2015年4月来,连续77个月,除了疫情影响的2020年2月,二手房下调城市最多,上涨城市最少的一个月。”中原地产首席分析师张大伟强调称,“整体看, 2021年9月后,随着信贷政策的回归正常,未来房价涨幅有望放缓。未来几个月如果信贷不宽松,如果二手房贷款难持续,那么房价跌幅会加快。”

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