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WeWork再战纳斯达克,共享办公仍静待救赎

文|有牛财经 黑桃与长剑

纵观全球创业史上的失败案例,共享办公独角兽WeWork无疑是离我们最近,也是最能给人留下深刻印象的事件。其创始人亚当·诺依曼(Adam Neumann)仅仅凭着一个美妙故事,就引得软银为首的无数投资机构为其买单,估值一度上升至470亿美元。不过,诺依曼没能将这份荣耀留到最后——随着共享经济逐渐退潮,WeWork的商业模式和诺依曼本人的生活作风问题都受到质疑,之后机构纷纷撤离,IPO搁浅则成了它声誉崩塌的最后一根稻草。

当然,作为一家在全球范围内拥有大量资产的“二房东”,仅仅是上市失败还不足以让WeWork彻底跌入深渊。自诺依曼离职,桑德普·马特拉尼(Sandeep Mathrani)接任CEO一职后,他就致力于通过各种手段弥补前者在任时的疯狂行径,例如出售不重要的长租公寓业务、私立学校等。此外,WeWork也开始收缩全球多地业务,专心经营美国、欧洲等市场。

WeWork的盘算不只是活下去。2021年,正是美股SPAC(Special Purpose Acquisition Company,意即特殊目的收购公司)市场火热万分的一年,这种上市方式以其方便快捷,且能最大限度绕过审查的优势而被很多初创公司和独角兽推崇。当下,Nextdoor、环球音乐、甚至是贾跃亭的法拉第未来都已借SPAC上市,身为多年求IPO而不得的“上市困难户”,WeWork自然不愿意放过这个机会——即使它的故事已经不再动听。

两年过去,资本市场仍难忘“二房东”

据市场消息,WeWork会在10月20日左右通过SPAC方式上市交易,并且它又为自己找到了新的投资方——这回,是房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行。消息显示,若WeWork本次成功上市,戴德梁行将对其投资1.5亿美元。

对此,戴德梁行并未明确回应,只是向媒体表示“双方合作进度良好”。

WeWork尝试SPAC上市的消息早有预兆,今年3月,它就曾计划与上市公司BowX Acquisition合并,以90亿美元估值重回纳斯达克。与此同时,WeWork还打算从Insight Partners、喜达屋资本集团、富达管理公司等管理的基金中筹集13亿美元,其中包括8亿美元的私募融资。

比起2020年严重缩水的29亿美元估值,WeWork如今的估值算是高出许多。不过,它是否能撑起这样的估值还是个疑问。毕竟,其“二房东”模式给人留下的烧钱印象很难改变。

所谓“二房东”模式,即是在市场上找到合适的房产,与地产商签订长租合同,再对内部加以改造打扮成“共享办公空间”,最后出租给个人或者初创公司。

“二房东”模式的缺点也很明显,不管有没有租户入住,共享办公企业都必须交付房产租金,以及共享空间的各项维护费用。这种运营模式使得共享办公企业不得不扩展市场以抵消损失,但它赚到的钱越多,亏损缺口也越大,因为租客和共享空间维护费的增加总是成正比的,另外,“高买低租”扩张方式所增加的成本也会为企业带来更大的负担。

在WeWork 2019年公布的招股书中,我们可以很容易地看出这一点——2016、2017和2018年,其亏损额分别为4.30亿美元、9.33亿美元和19.27亿美元,呈逐年升高趋势;

另一方面,WeWork也并不像其自吹自擂的那样,是一家“技术驱动的空间服务公司”。从它的招股书中来看,其不到20%的毛利率,以及占比达到32%的工程师、社区经理、设计建筑师等人员,都很难称得上是科技公司的标配,反倒是更贴近传统的服务类公司。

当下,即使是对失败极其宽容的美股市场也逐渐倾向于那些稳健盈利的企业,像是WeWork这种发展前景不明,短期盈利困难且故事也不再动听的初创公司,市场很难给出较高估值。若是WeWork无法改变现状,即便其成功SPAC上市,之后的股价恐怕也不会太好看。

“卖卖卖”,堵得住WeWork的亏损漏洞吗?

对于公司惨淡的经营现状,WeWork不是没有想过办法。

去年2月12日,接任公司董事长的马塞洛·克劳尔(Marcelo Claure)曾提出所谓的“五年业务整顿计划”,意在将WeWork拉出泥坑。这份计划中提出了一系列目标,包括2020年度收益达10亿美元,并在2022年度首次实现自由现金流为正值。此外,克劳尔还在计划中表示,公司会在适当时候额外增加25-30亿美元流动资金。

伴随着这份整顿计划而来的,还有WeWork的全面收缩方针。继2019年大裁员、关停长租公寓业务WeLive和私立学校WeGrow后,它在2020年又出售了软件服务业务Teem,以及编程学院Flatiron School以及女性共享办公品牌The Wing的股份,并宣布终止纽约、巴尔的摩等地的物业租赁协议。年末,WeWork还将未来租赁相关付款额削减了近40亿美元。

除了这些举措外,WeWork做出的最大止损策略或许是放弃中国区业务。

2020年9月,它的股东挚信资本(Trustbridge Partners)通过追加投资的方式接过了WeWork中国实控权,挚信资本运营合伙人姜跃平则出任WeWork中国代理CEO。交易完成后,WeWork仅保留部分股权和董事会席位,以换取挚信资本继续使用WeWork品牌和服务。

WeWork在中国市场的经营状况一直都不甚理想。据英国《金融时报》的调查数据显示,WeWork中国在深圳的8000张办公桌中有65.3%处于闲置状态,西安的办公室闲置率则达到78.5%;入住率方面,WeWork也远未达标。其在深圳地区的楼盘入住率在30%-50%间浮动,而要想达到收支平衡,WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

毫无疑问,将这笔“鸡肋”资产移交给挚信资本是一个不错的选择,即便后续中国市场再现变数,WeWork还可以见机将其购回。

WeWork的止损战略的确收到了一定成效。根据其财报来看,2020年,WeWork的营收保持在32亿美元,与2019年持平;亏损32亿美元,较2019年的35亿美元有所收窄。另据WeWork今年8月16日发布的2021年第二季度财报,其当季收入为5.93亿美元,但亏损略有增加,从去年同期的8.63亿美元至8.88亿美元。

虽然WeWork正在收缩阵地,但这仍是治标不治本。大肆抛弃业务减少的只能是运营成本,如何在未来让其共享办公业务产生盈利,才是WeWork目前最需要关注的。

如何跳出烧钱怪圈?

在这方面,或许WeWork应该回头看看被它抛弃的中国共享办公市场——当它想方设法止损时,一众本地选手也通过各种各样的方式实现了亏损缩窄,甚至是盈利。

此前登陆美股的优客工场就是很好的参考对象。2020年,其净亏损同比缩窄37%至5.08亿元,且在当年第四季度完成了上市以来首次盈利(6279万元,Non-GAAP下)。尽管其盈利只是昙花一现(2021年一季度再度转亏,Non-GAAP下亏损4670万元),但它“轻资产+重自营”的革新模式仍然值得WeWork学习。

在这一战略下,优客工场的主要业务有标准化共享空间U Space、小型办公空间U Studio、定制化空间U Design,这些是其自营业务,而它们无一例外地采用了WeWork的“二房东”模式。起码在这方面,优客工场仍要承担重资产运营下的一系列风险。

提供运营、设计施工服务的U Brand,则是优客工场近些年才慢慢发展起来的轻资产业务。在U Brand模式下,它并不租赁物业,而是让拥有房源的小业主扮演加盟商的角色,自己则提供品牌,负责装修、获客以及运营。小业主获取租金,公司就从中收取服务费。根据最新财报,截至2021年3月31日,优客工场轻资产业务管理面积已增加到了36.5万平方米。

目前,U Brand已经成为优客工场新的增长曲线,从本次财报中可以看出,其轻资产业务同比增加220.8%,达到1080万元——这在一众亏损的业务中显得颇为亮眼。

值得注意的是,优客工场仍在不断探索新模式,例如2019年9月才上线的U Partner——这一模式通过与业主分享租金收益赚取利润,收入则被归于会员费一类。优客工场还推出了主打各式企业服务的U Plus,试图跳出“房东”这一圈子寻找增量。

除了优客工场外,去年冲刺创业板的德必文化也成功踏入盈利队列,2017-2019年,其净利润分别为0.22亿元、0.55亿元和1.21亿元,毛利率分别为30.92%、29.28%和31.71%,呈现逐年上升趋势;此外,另一家共享办公企业创富港也做到了类似的成绩,其在2019年实现净利润1190.73万元,毛利率为35.76%。

当然,它们达成盈利目标的方式不尽相同,例如创富港——它没有采取轻资产为主的模式,而是保持着所谓的“半轻”模式,即自主租赁物业、设计装修、团队运营。同时,创富港近些年来更强调客户服务,“空间再造”、“帮助客户将办公成本降到最低”等描述屡见不鲜。

不管怎样,WeWork仍然拥有全球范围内庞大的租户群体(截至今年二季度末,会员人数达51.7万名),在共享办公领域,也暂无人能挑战它的地位。若它愿意做出商业模式上的变革,资本市场对其的认可度也会得到提高。这一点,看看转型路上的Uber就能明白。是咬牙跳出亏损怪圈,还是在不断“止损”中浑浑噩噩地过下去,全看WeWork上市后的想法如何了。

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