年内偿债197亿,万科有望借政策东加速风重回健康发展轨道

(原标题:年内偿债197亿,万科有望借政策东加速风重回健康发展轨道)

本文来源:时代财经 作者:唐洛

年内公开债兑付完毕,万科顺利闯过一道关。

10月30日,万科发布2024年第三季度报告。报告期内,万科实现销售金额1812亿元,排名行业第三,年内所有新投资项目均实现首开兑现度100%;实现营收2200亿元,三季度经营性现金流保持为正,实现超100%回款;今年全部公开债均已完成兑付,继续坚守财务安全;实现超11万套房子的高质量交付。

业内认为,在前三季度的市场深度调整期,万科面对多重挑战仍能实现“保交付”、“保兑付”双双达成,实属不易。

9月底以来,央行、住建部等多部门密集发布政策组合拳,房地产政策、货币政策和财政政策一齐发力,促进房地产市场止跌回稳。政策东风下,万科有望加速重回健康发展轨道。

年内公开债兑付完毕

经营承压,但万科继续保持财务安全。

今年第三季度,万科实现营业收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积504.7万平方米,贡献营业收入615.5亿元;归属于上市公司股东的净亏损80.9亿元。今年1-9月,万科累计营业收入2198.9亿元,归属于上市公司股东的净亏损179.4亿元。

关于此次业绩亏损,万科进行了坦诚解释,主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损,以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。

为应对市场挑战,万科以价换量态势明显。

今年9月,万科项目销售单价约12084元/平方米,同比下降26.82%,1-9月项目累计销售单价约13562元/平方米,同比下降11.76%。

在9月5日回答投资者关于低毛利项目去化情况时,万科表示,2022年以前获取的项目地价高,当前进入结算期,给当期利润带来不小的压力。从现在已售未结和待售资源的情况来看,这批项目还在陆续交付,未来1-2年内仍会对开发业务结算利润造成一定影响,消化需要一定的时间。

在一位资本市场人士看来,行业深度调整下,房企亏损属于普遍现象。近两年市场规模显著收缩,全力销售意味着以价换量,资产交易则不得不亏损出让,断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地,导致利润进一步挤压。多种因素叠加下,亏损实属常见。

财务层面,万科继续坚守安全底线。

第三季度,万科实现经营性净现金流3.3亿元,继续保持为正,1-9月回款金额超过1800亿元,回款率超100%;债务结构持续优化,加权平均债务期限延长至5.4年;继续获得金融机构积极支持,年内实现新增融资、再融资超770亿元。

通过全力行动,万科持续降解存量债务。截至9月底,万科已完成197亿元公开债务的偿还,年内已无到期的境内外公开债券。

全年销售打开想象空间

今年前三季度,万科的销售规模依然保持在行业第一梯队。

第三季度,万科实现合同销售面积391.3万平方米,合同销售金额538.7亿元,同比分别下降 24.9%、29.7%。1-9月,万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米,合同销售金额1812亿元,同比分别下降26.8%、35.4%,同比降幅优于行业水平,销售规模继续保持在行业第一梯队。

销售保持领先,在于万科产品力的持续提升。

近年来,万科积极研发适配城市发展趋势的前沿产品,在多个一线及省会城市实现热销。万科聚焦对住宅客户的分析和研究,加强社区配套的设计和运营,将生产、生活、生态集于一体,以上海理想之地项目为代表打造了一批优质住区,获得客户广泛认可。

北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%,平均税前毛利率达18%;最新开盘的上海中兴傲舍项目,取证去化率同样达到80%,开盘当日销售41亿元。

9月底以来,政策暖风频吹,中央对房地产明确提出“止跌回稳”要求以来,各类支持房地产稳定发展政策集中出台,市场信心显著提振。一揽子政策出台后,包括万科在内的头部房企成交量显著增长,打开全年销售想象空间。

“十一”假期,万科取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%,国庆较中秋日均认购提升两倍以上。

以万科总部所在的南方区域为例,国庆七天的销售总额超过了9月全月的销售额,其中广佛成交额接近30亿元,万科黄埔新城单盘假期来访突破2000组,成交突破210套,成为广州单盘销售套数第一。

中指研究院认为,在一揽子政策推动下,房地产市场预期及购房者信心有所恢复,10月楼市活跃度明显回升,预计短期核心城市销售回稳态势有望延续。接下来,若货币化安置100万套城中村和危旧房改造,以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位,将有助于加快改善市场供求关系,最终实现房地产“止跌回稳”目标。

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