酒店新潮流，拼楼玩法兴起

近日，酒店业掀起了一股“拼楼”热潮，各大酒店纷纷通过各种方式展示自己的独特魅力，包括豪华设施、特色服务和个性化体验等，以吸引更多顾客的关注和入住，这种竞争现象反映了酒店业对于市场需求的敏锐洞察和不断创新的精神。

文｜迈点

近年来，城市里不少"老面孔"物业正悄然变身，曾经的企业总部、闲置写字楼甚至烂尾楼，摇身一变成了酒店。

前有格美集团斥资13.1亿元接手上海阳光城总部，计划转型为酒店或租赁住房。

后有佛山空置两年多的原龙行总部大楼重获新生，将改造为全季酒店。

更令人瞩目的是贵州"天下第一水司楼"，这座曾因资金链断裂沉寂多年的烂尾楼，2025年经格美集团改造为紫林山豪利维拉酒店，在国庆期间最贵房型达3688元/晚，入住率超60%，实现从烂尾到盈利的漂亮转身。

一时间，酒店集团好像都盯上老旧物业，这波操作背后藏着怎样的逻辑？

盯上老旧物业，酒店都开始搞存量了

当下酒店行业早已过了野蛮生长的年代，市场趋于饱和，增量放缓的信号越来越明显，存量市场的竞争却愈发激烈。2024年全国酒店市场数据揭示总量突破37万家，客房规模达1850万间。想要在这样的赛道上跑稳，就得找到新的突破口，而老旧物业恰好成了破局的关键。

这些老旧物业大多盘踞在城市的核心地段，自带成熟的区位优势和潜在客群基础，改造潜力十足。

对酒店集团来说，拿下它们不用从零开始建楼，能快速切入目标市场、拓展业务版图。比如不少集团就把老旧写字楼、公寓改造成不同定位的酒店，省心又高效。位于山东蓬莱区东部创发新区核心板块的宏泰总部创业大厦，正以"亚朵+丽呈+希尔顿"的组合模式，打造出房地产行业转型的标杆范例。

更关键的是，改造比新建划算太多。

新建酒店要拿地、设计、施工，光是土地出让金和建材、人工成本就不是小数目，而且建设周期长，资金回笼慢，堪称重投入、慢回报。反观改造老旧物业，能充分利用原有建筑结构，省去大规模土建工程，施工规模小了，需要的人力也少，成本自然降下来。

从长期来看，改造后的酒店靠着核心区位和优化后的设施，更容易吸引客源，竞争力一点不弱。

而对那些高空置、难去化的存量物业来说，酒店业态更是"救命稻草"。

如今商业地产进入存量时代，大量物业面临空荡荡、难变现的困境，去化压力越来越大。酒店业态刚好能灵活适配空间，还能带来稳定运营收益。不管是整栋老旧写字楼改造，还是商业综合体闲置楼层利用，引入酒店就能快速激活沉睡资产，填补区域住宿缺口。更妙的是，酒店带来的客流还能带动周边商业活力，给存量物业注入长期价值。就像佛山原农行总部大楼，空置两年后，佛山市建鑫住房租赁有限公司与华住集团合作，将其改造成全季酒店，成功盘活了资产。

拿下它以后，存量物业迎来第二春

在存量物业改造的实践中，酒店行业的空间利用脑洞越来越大，玩法也越来越多元。较火的非"拼楼"莫属。

比如，杭州钱江世纪城的公寓楼，这栋45层的大楼内分布着十余家酒店，不同的品牌分享建筑空间。

图源：潮新闻

有的集团旗下有品牌矩阵，会尝试将旗下不同品牌放在同一栋楼内，靠"内部品牌联动"挖掘资产价值。如华住集团旗下的全季、桔子、汉庭就同时出现在一栋楼内，形成"垂直酒店集群"。经济型的汉庭承接高性价比需求，中高端的全季匹配商务客群，桔子则以特色设计吸引年轻群体。

这种梯度化品牌组合既覆盖了更广泛的消费层级，又能通过共享大堂、电梯等公区设施降低运营成本，更重要的是，华住2.88亿会员体系能实现客流互通，让每一个品牌都不愁客源。

图源：小红书APP

这种"拼楼"模式在核心地段物业"一寸土地一寸金"的背景下，简直是高效王者。对业主来说，空间复用能降低空置风险；对消费者来说，同一位置有更多选择，性价比更高。部分项目中，低配酒店客人还能共享高配设施，相当于"花小钱享好服务"，真正实现了业主、品牌、消费者的三方共赢。

图源：小红书

但"拼楼"也不是完美无缺，运营中的隐患慢慢浮出水面，最突出的就是品牌价值稀释和人员管理混乱两大问题。

先说说消费者体验，"拼楼"很容易模糊品牌定位，让高端客群心里膈应。比如某高端酒店和经济型酒店共用一栋楼，电梯、停车场都要一起用，高端客人频繁遇到经济型酒店的客流，很容易产生品牌降维的落差感。

图源：小红书APP

再看运营管理。"拼楼"带来的人员复杂问题，让安全和服务难度直线上升。一方面，住客群体差异大，人员流动复杂，行李错拿、电梯拥堵、噪音干扰等问题，比独立酒店常见得多。另一方面，多品牌共享空间，服务责任很容易"扯皮"，常常因为"该谁管"争论不休，导致问题迟迟得不到解决，最后引发差评，连累整栋楼的口碑。

更麻烦的是，同一栋楼里的酒店还可能"内耗"。为了抢同一批客源，说不定会打起价格战，最后大家利润都被压缩。而高端品牌为了避免掉价，可能要额外花钱建独立入口、专属电梯，反而抵消了"拼楼"原本的成本优势，陷入"想省却更费"的矛盾。

从能用到好用，酒店业如何能让旧楼更值钱？

若想让酒店通过物业释放更大价值，或许可以先跳出"只做住宿"的单一思维，尝试探索"1+1>2"的可能性。

首先，空间分层复用，让每一层都赚钱。

不必将整栋物业局限为单一酒店，而是根据楼层特点和客群需求，给每一层赋予不同功能，让每一寸空间都产生收益。

比如低楼层可以打造成"流量入口"，把1-3层改造成开放式商业空间，引入咖啡店、轻食店、24小时便利店、生活服务站等。这样既能服务酒店住客，又能吸引周边社区居民和上班族，逐渐形成"酒店+社区商业"的流量闭环。像全季酒店的部分门店，就把1层设为兼具书店和咖啡吧功能的"客听"公共空间，即使非住客就算不是住客也能来消费，人气特别旺。

中高楼层则可尝试做"差异化住宿分区"，针对不同客群设计房型，比如给商务客群配置办公设施，给家庭客群提供亲子套房。有些酒店还会在顶层加建屋顶酒吧、观景露台，靠"住宿+场景体验"提升客单价，试想，客人晚上在露台喝着小酒看夜景，这样的体验或许能让他们更愿意为住宿买单。

其次，资产联动运营，把酒店变成资源枢纽。

以酒店物业为核心，尝试联动周边商业、文旅、产业资源，形成"1公里生活圈"，通过资源互换实现价值最大化。

比如与周边商场、餐厅、影院签订合作协议，给酒店住客提供专属折扣。同时周边商户也能为酒店导流。像上海就有酒店通过类似模式，一定程度上提高了住客在周边商户的消费转化率达，双方都满意。

如果酒店在文旅景区附近，则可以考虑把部分空间改造为"本地文创展厅"，展示销售本地手工艺品、特色食品，还可以推出"住宿+景区门票+文创体验"的打包套餐。

最后，破解拼楼痛点，用隔离和统一化解难题。

物理区隔+体验分层留住高端客群。考虑划分高端品牌与经济型品牌的专属区域，比如把15—25层整体划归高端酒店，1—10层作为经济型酒店，中间设独立电梯厅，高端客群可通过专属电梯直达楼层，避免与其他客群动线交叉；停车场也可划分专属区域，配备引导人员，减少接触。

同时，高端楼层的走廊、电梯厅可以采用独立装修风格，与经济型品牌的简约风格形成明显区隔；还可在高端区域增设专属公共空间，如行政酒廊、商务洽谈区，强化高端客群的专属感。又或许能针对高端客群提供24小时管家、免费接送机、定制餐饮等差异化服务，和经济型酒店的基础服务拉开差距；在入住流程上也单独设计，高端客群可通过专属前台或线上办理入住，不用排队等待，细节处拉满体验感。

统一管理+明确权责消除运营混乱。物业方不妨尝试整合各品牌的安保、保洁、工程团队，实行"统一调度、分区负责"。例如安保团队负责整栋楼巡逻，各品牌区域设专属岗，工程团队建立"10分钟响应机制"，无论故障归属哪个品牌，先解决问题再划分责任，有效避免推诿。

可详细划分公共区域（如电梯、停车场、大堂）的服务责任，例如电梯维护可以由物业方负责，清洁则由各品牌按比例分摊；同时统一服务标准，确保各品牌服务质量一致。还可以建立跨品牌客诉协同机制，涉及多个品牌的客诉，由管理委员会牵头，24小时内给出解决方案，避免客诉升级。

老旧物业与酒店业态的跨界融合，不仅是酒店业在存量市场中破局突围的关键选择，更是城市空间资源盘活与更新的创新路径。从闲置楼宇到盈利载体，这一转型既体现了行业对成本控制与效率提升的精准把控，也彰显了对消费者多元需求的深度响应。

尽管在业态融合过程中，难免遇到痛点，但只要找对方法，就能让老物业焕发新活力，实现多方共赢的局面。未来，随着空间利用和运营管理的不断升级，或许还会有更多惊喜玩法出现，让我们拭目以待。